안녕하세요. 대구에서 민사소송과 부동산 분쟁을 수행하고 있는 변호사입니다.

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임대차계약이 종료되었는데도 임대차보증금을 돌려받지 못해 상담을 오시는 분들이 적지 않습니다. 특히 임대인이 곰팡이, 벽지 훼손, 욕실 손상 등을 이유로 원상회복 비용을 공제하겠다며 보증금 반환을 미루는 경우가 많습니다. 하지만 모든 하자가 곧바로 임차인의 책임이 되는 것은 아닙니다. 건물의 상태와 하자의 원인, 통상적인 사용 과정에서 발생한 손모인지 여부를 종합적으로 살펴본 뒤에야 책임이 인정됩니다.

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오늘은 대구부동산변호사 이용호변호사가 직접 임차인을 대리하여 승소한 임대차보증금 반환소송 사례를 소개해 드리겠습니다. 의뢰인의 개인정보 보호를 위해 일부 사실관계는 익명화하여 설명드립니다.

1. 왜 보증금을 돌려받지 못했을까?

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의뢰인은 아파트를 임차하여 약 26개월 동안 거주하였습니다. 계약 당시 임대차보증금 1억 3천만 원을 모두 지급하고 정상적으로 입주하였으며 전입신고도 마쳤습니다. 계약이 종료되기 전 임대인에게 갱신하지 않겠다는 의사를 전달한 뒤 임차권등기를 마치고 주택을 인도하였습니다.

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시간이 지나 주택도시보증공사로부터 보증금 대부분을 지급받았지만, 760만 원은 끝내 지급되지 않았습니다.

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임대인은 천장의 곰팡이와 벽면 흔적, 욕실 일부 훼손 등을 이유로 수리비가 발생했으므로 이를 임대차보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다.

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하지만 의뢰인은 평범하게 생활했을 뿐이었고, 해당 공동주택은 이전부터 곰팡이와 누수 문제가 반복되던 건물이었습니다. 또한 장기수선충당금까지 대신 납부하고 있었던 만큼 자신의 책임으로 보증금을 공제하는 것은 받아들이기 어려운 상황이었습니다.

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결국 협의는 결렬되었고, 저는 미지급 보증금과 장기수선충당금 반환을 구하는 소송을 진행하게 되었습니다.

2. 이번 사건의 핵심 쟁점은 무엇이었을까?

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이번 사건은 단순히 임대차보증금을 돌려줄 것인지의 문제가 아니었습니다.

실무에서는 임대인이 사진이나 수리 견적서를 제시하면서 임차인의 책임이라고 주장하는 경우가 많습니다. 그러나 법원은 사진 몇 장만으로 책임을 인정하지 않습니다. 건물의 연식은 어떠한지, 계약 당시 상태는 어땠는지, 이전부터 같은 하자가 반복되었는지, 임차인이 통상적인 생활을 했는지 등을 함께 살펴봅니다.

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이번 사건에서도 해당 공동주택은 오래전부터 곰팡이와 결로, 누수 문제가 반복되어 왔고, 의뢰인은 약 26개월 동안 일반적인 생활을 했을 뿐이라는 점이 확인되었습니다.

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저는 건물의 관리 이력과 반복된 하자 발생 자료를 정리하여 곰팡이와 누수가 건물 자체의 구조적인 문제라는 점을 재판부에 설명하였고, 임대인이 주장하는 원상회복 비용을 그대로 인정하기 어렵다는 점을 집중적으로 주장하였습니다.

3.법원은 왜 임대인의 주장을 받아들이지 않았을까?

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재판 과정에서 임대인은 곰팡이와 벽면 흔적, 욕실 일부 훼손 등이 모두 의뢰인의 책임이라며 남아 있는 임대차보증금을 반환할 필요가 없다고 주장하였습니다. 하지만 법원은 이러한 주장을 그대로 받아들이지 않았습니다.

이번 사건에서도 법원은 여러 사정을 종합적으로 살펴보았습니다.

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우선 해당 공동주택은 준공 이후 특별한 보존적 수리가 이루어지지 않았고, 이전부터 곰팡이와 결로, 누수, 배수관 하자 등이 반복적으로 발생하였던 사실이 확인되었습니다. 의뢰인이 거주하던 시기에도 다른 세대에서 누수가 발생하는 등 건물 자체의 구조적인 문제가 계속 나타났던 점도 함께 고려되었습니다.

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또한 의뢰인은 약 26개월 동안 일반적으로 거주하였을 뿐이고, 그 이전에도 여러 임차인이 거주했던 점을 고려하면 현재 확인되는 모든 흔적을 의뢰인의 책임으로 단정하기 어렵다고 판단하였습니다.

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무엇보다 법원은 임대인이 제출한 자료만으로는 계약 당시 주택의 상태가 어떠했는지, 어떤 부분이 의뢰인의 책임으로 훼손된 것인지, 원상회복 범위가 어디까지인지 충분히 입증되지 않았다고 보았습니다.

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결국 법원은 임대인이 주장한 원상회복 비용 공제를 인정하지 않았고, 남아 있는 임대차보증금을 반환하여야 한다고 판단하였습니다.

4.결국 어떤 판결이 내려졌을까?

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또한 각 금액에 대해서는 지급이 지연된 기간 동안의 지연손해금까지 함께 인정하였습니다.

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금액 자체도 중요하지만 이번 사건이 갖는 의미는 그보다 더 큽니다.

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실무에서는 임대인이 수리비 견적서만 제시하면서 보증금에서 일정 금액을 공제하는 경우가 적지 않습니다. 그러나 실제 재판에서는 건물의 연식과 관리 상태, 구조적인 하자의 존재, 자연스러운 노후 여부, 임차인의 고의나 과실 등을 모두 종합적으로 검토한 뒤 책임을 판단합니다.

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특히 곰팡이나 누수처럼 건물 자체의 문제에서 비롯될 가능성이 있는 하자는 임차인의 책임으로 단정하기 어렵습니다.

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이번 임대차보증금 반환소송 역시 임대인이 주장만으로 원상회복 비용을 공제할 수 없으며, 그 책임을 객관적인 자료로 입증해야 한다는 점을 다시 한번 확인한 사례였습니다.

5. 이런 경우라면 반환소송을 검토해 보시기 바랍니다

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실제로 상담을 오시는 분들 가운데는 계약이 이미 종료되었는데도 새로운 임차인이 들어와야 보증금을 돌려주겠다는 이야기를 듣는 경우가 많습니다.

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또는 곰팡이와 벽지, 장판, 욕실 등을 이유로 수백만 원의 원상회복 비용을 공제하겠다는 통보를 받기도 합니다.

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주택도시보증공사를 통해 일부 보증금을 지급받았지만 여전히 남은 금액을 반환받지 못해 상담을 요청하시는 분들도 적지 않습니다.

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이처럼 임대차보증금 분쟁은 단순한 금전 문제가 아니라 새로운 주거를 준비하는 과정에도 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

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따라서 임대인의 주장만 듣고 원상회복 비용을 모두 부담해야 한다고 생각하기보다는 실제 법적으로 인정될 수 있는 주장인지 먼저 검토해 보는 것이 중요합니다.

임대차보증금을 돌려받지 못하는 상황은 경제적인 부담뿐 아니라 심리적으로도 큰 스트레스를 가져오는 경우가 많습니다. 하지만 임대인이 원상회복 비용을 주장한다고 해서 반드시 그 금액을 공제할 수 있는 것은 아닙니다.

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이번에 소개해드린 임대차보증금 반환소송 역시 객관적인 자료를 통해 구조적인 하자와 통상의 손모라는 점을 입증하여 의뢰인의 권리를 인정받을 수 있었던 사례였습니다.

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현재 임대차보증금을 돌려받지 못하고 있거나 원상회복 비용 문제로 임대인과 분쟁이 발생하였다면 혼자 고민하지 마시기 바랍니다.

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사건마다 사실관계와 계약 내용은 모두 다르지만, 초기 대응과 증거 확보에 따라 결과는 충분히 달라질 수 있습니다. 관련 자료를 지참하여 상담을 받으시면 현재 상황에 맞는 해결 방안을 함께 검토해 드리겠습니다.